Chaos okolo úprav stavebného zákona a súčasná prax v sektore realít sa priamo premietajú do cien nehnuteľností. Zvýšenie DPH a transakčná daň v kombinácii s vysokou infláciou ešte viac obmedzia dostupnosť bývania najmä mladým rodinám s deťmi. Počas konferencie Realitné fórum 2024 však zazneli aj možné riešenia. Samostatný diskusný panel bol venovaný návratu do kancelárií.
Dva stavebné zákony počas dvoch rokov
Kľúčový dokument, akým je stavebný zákon, dokument, ktorý je základným kameňom pre ďalšie zásadné rozhodnutia, sa za ostatné roky zmenil už dvakrát. Súčasnému výkladu tak rozumie len hŕstka zainteresovaných odborníkov. Ako sa to dotýka bežnej praxe v realitnom biznise a ako to dopadá na kupujúcich, diskutovali panelisti Realitného fóra 2024.
„Vek, v ktorom si ľudia kupujú svoj prvý byt, sa na Slovensku stále zvyšuje. Dostupnosť bývania ale sťažuje inflácia a úrokové sadzby, ktoré určite neklesnú na úroveň roku 2021,“ uviedla Dagmar Yoder, partnerka spoločnosti Deloitte, ktorá predstavila rôzne možnosti bývania, ako je spolubývanie, študentské bývanie, mikrobývanie a najmä formy nájomného bývania, od štátom podporovaného, cez mestské nájomné bývanie až po družstevné. Predstavila tiež pilotné projekty, ktoré sa realizujú na Slovensku.
Do nákladov na výstavbu bytov, a to vrátane nájomného bývania, sa však priamo premieta právna neistota. Robert Daniš, Owner, Wilson & Partners uviedol, že právna úprava musí byť jednoznačná a nemôže ponúkať viacero výkladov: „Máme napríklad dve definície stavby, a to podľa Stavebného zákona a podľa Občianskeho zákonníka.“ Niektoré úpravy zastaraného stavebného zákona síce majú zrýchliť procesy, no nie sú zrejmé kompetencie a povinnosti dotknutých strán. Každý prázdny stavebný pozemok stojí desaťtisíce eur mesačne. Stavba samotná potom státisíce mesačne. Zbytočné zdržanie, miestny poplatok za rozvoj a rôzne vyvolané investície sa premietajú do finálnej ceny. Milan Murcko, CEO, YIT Slovakia a.s. dokonca vyčíslil, že nefunkčná, zmätočná a takpovediac „fluidná“ legislatíva predraží byt v Bratislave aj o 40 tisíc eur. Tým sa komplikuje, ba až znemožňuje prefinancovanie bývania, najmä mladým rodinám s deťmi. A prichádzajú ďalšie problémy.
Kým auditórium Realitného fóra v hlasovaní ako najväčší problém označilo zvýšenie DPH na 23%, Katarína Mikovínyová z Deloitte Tax vo svojej prezentácii ukázala, že horší dopad na podnikanie v realitnom biznise bude mať transakčná daň. Jedinou útechou snáď môže byť jej účinnosť až od 1. apríla 2025. Michaela Firická, Tax Advisor & Senior Manager, TPA TAX, k.s. následne vysvetlila, či je z pohľadu daní a administratívy vhodnejšie kúpiť nehnuteľnosť, alebo spoločnosť, ktorá nehnuteľnosť aj so zazmluvnenými nájomníkmi vlastní. Upozornila na možné úskalia transakcií, „red flags“, na ktoré je potrebné si dávať pozor.
Ako súvisí bývanie s návratom do ofisov?
Vyrieši dostupnosť bývania nájomné bývanie? Rečníci a rečníčky konferencie Realitné fórum sa zhodli, že je to len čiastkové riešenie, ktoré je bez systematickej podpory štátu „niche“ segment, mikrosegment. Pritom to, že Slováci chcú vlastniť nehnuteľnosť, je mýtus. V divokej privatizácii rokov deväťdesiatych totiž prakticky zaniklo družstevné bývanie a prešlo do súkromných rúk. Kupujúcim dáva zmysel radšej splácať hypotéku, ako platiť rovnakú sumu za nájomné. V zahraničí sa pritom ukazujú niektoré modely nájomného bývania, resp. družstevného bývania ako životaschopné. Musí ísť ale o veľmi kvalitnú lokalitu, s dostatočným objemom už (nákladovo efektívne) zariadených bytov. Do takýchto projektov vstupujú inštitucionálni investori, ktorí majú dostatok voľných prostriedkov na dlhodobú správu a údržbu. Na trend už reagujú aj niektoré financujúce inštitúcie poskytnutím úverov na obdobie dlhšie ako 30-35 rokov. Žiaľ, verejný sektor u nás zaostáva, hoci má k dispozícii množstvo kvalitných pozemkov, budov a brownfieldov a tiež možnosti financovania nájomného bývania.
Trh sa dynamicky mení a byty zmenšujú výmeru aj v komerčných projektoch, aby boli dostupnejšie. Na malej ploche je ale náročné skĺbiť domácnosť a home office. Ľudia sa aj preto vracajú do kancelárií, kde majú vytvorené podmienky. „Motorom návratu do ofisov je socializácia. Potreba stretávať sa formálne aj neformálne a podieľať sa tak na budovaní firemnej kultúry. Dôležitým motivátorom je ergonómia pracovného miesta a možnosť pracovať v rôznych zónach podľa typu práce,“ uviedla Dominika Fecková, Head of Sales, Nowy Styl na základ dát z rozsiahleho prieskumu, ktorý spoločnosť zrealizovala v septembri 2024. Panelisti uviedli, že kľúčovými faktormi pri relokácii a zariaďovaní kancelárií sú dostatok denného svetla, pohodlie v zmysle zladenia materiálov, farieb a biofilického dizajnu, ale aj akustický komfort. Stále častejšie klienti vyžadujú smart a zelené technológie, ktoré znižujú náklady na prevádzku. Mimochodom rovnako to platí aj pre bývanie a nájomné bývanie: čím sú budovy „zelenšie“ a energeticky úspornejšie, tým je ich prevádzka lacnejšia. Vzhľadom na úpravu pracovísk v súlade s požiadavkami nastupujúcej Generácie Z sa firmy pravidelne obracajú na workplace konzultantov. Eliška Košová, Senior Workplace Strategist and Designer, Cushman & Wakefield dokonca potvrdila, že po relokácii spoločnosti trávia jej kolegovia v novej kancelárii viac dní, ako je v C&W odporúčané na globálnej úrovni.
Účastníci Realitného fóra 2024 sa zhodli, že pre realitný biznis je zásadná právna istota. Ocenili by integráciu konaní aj s procesmi EIA, skĺbenie s rozhraním Slovensko.sk a nasadenie AI, ktorá by predišla ľudským chybám a svojvoľnému zdržiavaniu procesov.
V záverečnej ankete Realitného fóra získala jedna z účastníčok za svoje bezchybné odpovede dizajnovú kancelársku stoličku Nowy Styl Withme a štyria ďalší účastníci voľné vstupy na budúcoročné Realitné fórum.
PR: Soňa Lehocká
redakcia PremiumNews
